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                                                            国有土地上房屋征收评估办法
                                                            来源:   日期:2012-08-06 10:05:38  

                                                              第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例?#32602;?#21046;定本办法。

                                                              第二条 评估国有土地上?#24509;?#25910;房屋和用于产权调换房屋的价值,测算?#24509;?#25910;房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行?#26149;?#35780;估和鉴定,适用本办法。

                                                              第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

                                                              任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

                                                              第四条 房地产价格评估机构由?#24509;?#25910;人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织?#24509;?#25910;人按照少数服从多数的原则投?#26412;?#23450;,或者采取摇号、抽签?#20154;?#26426;方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

                                                              房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收?#35757;?#19981;正当手段承揽房屋征收评估业务。

                                                              第五条 同?#24509;?#25910;项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收?#27573;?#36739;大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

                                                              两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵?#36820;?#20301;;牵?#36820;?#20301;应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价?#30340;?#28085;、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

                                                              第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后,?#35805;?#30001;房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。

                                                              房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象?#27573;А?#35780;估要求以及委托日期等内容。

                                                              房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

                                                              (一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

                                                              (二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

                                                              (三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

                                                              (四)委托人应提供的评估所需资料;

                                                              (五)评估过程中双方的权利和义务;

                                                              (六)评估费用及收取方式;

                                                              (七)评估报告交付时间、方式;

                                                              (八)违约责任;

                                                              (九)解决争议的方法;

                                                              (十)其他需要载明的事项。

                                                              第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

                                                              房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

                                                              第八条 ?#24509;?#25910;房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与?#24509;?#25910;人确定?#24509;?#25910;房屋价值的补偿提供依据,评估?#24509;?#25910;房屋的价值”。

                                                              用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与?#24509;?#25910;人计算?#24509;?#25910;房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

                                                              第九条 房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对?#24509;?#25910;房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。

                                                              房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机?#22266;?#20379;征收?#27573;?#20869;房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收?#27573;?#20869;向?#24509;?#25910;人公布。

                                                              对于已经登记的房屋,其性?#30465;?#29992;途和建筑面积,?#35805;?#20197;房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

                                                              第十条 ?#24509;?#25910;房屋价值评估时点为房屋征?#31449;?#23450;公告之日。

                                                              用于产权调换房屋价值评估时点应当与?#24509;?#25910;房屋价值评估时点一致。

                                                              第十一条 ?#24509;?#25910;房屋价值是指?#24509;?#25910;房屋及其占用?#27573;?#20869;的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑?#24509;?#25910;房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

                                                              前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估?#24509;?#25910;房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除?#24509;?#25910;房屋?#35757;?#25276;担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

                                                              第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对?#24509;?#25910;房屋进行实地查?#20445;?#35843;查?#24509;?#25910;房屋状况,拍摄?#20174;潮徽?#25910;房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并?#21672;?#20445;管。

                                                              ?#24509;?#25910;人应当协助注册房地产估价师对?#24509;?#25910;房屋进行实地查?#20445;?#25552;供或者协助搜集?#24509;?#25910;房屋价值评估所必需的情况和资料。

                                                              房屋征收部门、?#24509;?#25910;人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。?#24509;?#25910;?#21496;?#32477;在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中?#24471;鰲?/p>

                                                              第十三条 注册房地产估价师应?#22791;?#25454;评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性?#27835;?#21518;,选用其中一种或者多种方法对?#24509;?#25910;房屋价值进行评估。

                                                              ?#24509;?#25910;房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;?#24509;?#25910;房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;?#24509;?#25910;房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

                                                              可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较?#27835;?#21518;,合理确定评估结果。

                                                              第十四条 ?#24509;?#25910;房屋价值评估应当考虑?#24509;?#25910;房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程?#21462;?#24314;筑面积以及占地面积、土地使用权等影响?#24509;?#25910;房屋价值的因素。

                                                              ?#24509;?#25910;房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

                                                              第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货?#19994;?#20301;,精?#36820;?#20803;。

                                                              第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收?#27573;?#20869;向?#24509;?#25910;人公示。

                                                              公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场?#24471;?#35299;释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

                                                              第十七条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估?#27573;?#20869;?#24509;?#25910;房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向?#24509;?#25910;人转交分户评估报告。

                                                              整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

                                                              第十八条 房屋征收评估业务完成后,房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

                                                              第十九条 ?#24509;?#25910;人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和?#24471;鰲?/p>

                                                              第二十条 ?#24509;?#25910;人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请?#26149;?#35780;估。

                                                              申请?#26149;?#35780;估的,应当向原房地产价格评估机?#22266;?#20986;书面?#26149;?#35780;估申请,并指出评估报告存在的问题。

                                                              第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面?#26149;?#35780;估申请之日起10日内对评估结果进行?#26149;恕8春?#21518;,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知?#26149;?#35780;估申请人。

                                                              第二十二条 ?#24509;?#25910;人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的?#26149;?#32467;果有异议的,应当自收到?#26149;?#32467;果之日起10日内,向?#24509;?#25910;房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。?#24509;?#25910;人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例?#36820;?#20108;十六条规定处理。

                                                              第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会,对房地产价格评估机构做出的?#26149;?#32467;果进行鉴定。

                                                              评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

                                                              第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对?#26149;?#32467;果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数,其中房地产估价师不?#33945;?#20110;二分之一。

                                                              第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。

                                                              经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应?#22791;?#27491;错误,重新出具评估报告。

                                                              第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中,房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行?#24471;鰲?#38656;要对?#24509;?#25910;房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。

                                                              第二十七条 因房屋征收评估、?#26149;?#35780;估、鉴定工作需要查询?#24509;?#25910;房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

                                                              第二十八条 在房屋征收评估过程中,房屋征收部门或者?#24509;?#25910;人不配合、不提供相关资料的,房地产价格评估机构应当在评估报告中?#24471;?#26377;关情况。

                                                              第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

                                                              第三十条 ?#24509;?#25910;房屋的类似房地产是指与?#24509;?#25910;房屋的区位、用途、权利性?#30465;?#26723;次、新旧程?#21462;?#35268;模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

                                                              ?#24509;?#25910;房屋类似房地产的市场价格是指?#24509;?#25910;房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定?#24509;?#25910;房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

                                                              第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。?#26149;?#35780;估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

                                                              第三十二条 在房屋征收评估活动中,房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法?#36820;?#35268;定处罚。违反规定收费的,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

                                                              第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指?#23478;?#35265;》同时?#29616;埂?#20294;《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。


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